mai 22, 2009
Selon la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) en avril les prix de l’immobilier ancien en France ont augmenté de 3%. Chiffre stupéfiant quand on connaît la situation économique grave que traverse notre pays et l’économie mondiale. Comment les prix de l’immobilier peuvent-ils augmenter alors que les indicateurs économiques (et même le constat sur le terrain) indiquent une forte baisse des prix?
D’où vient la hausse?
Cette totale incohérence la FNAIM la reconnaît implicitement en indiquant que ce chiffre est à prendre avec prudence. Alors d’où provient cette hausse ?
En France nous n’avons pas de statistique homogène fiable sur les prix de l’immobilier comme cela peut être le cas aux USA par exemple. Le prix d’un bien immobilier dépend de beaucoup de facteurs qui faussent les calculs : l’emplacement, le lieu, la vétusté, la région etc. La FANIM ne dit pas comment ce chiffre a été calculé. Autant ajouter des choux et des carottes. Alors pourquoi publier un chiffre si peu fiable voire même faux ?!
Effet psychologique
Les professionnelles de l’immobilier pensent que le marché est en partie affaire de psychologie. Annoncer que les prix baissent et qu’il y aura peut être une chute brutale c’est se tirer une balle dans le pied : cela amène les acheteurs à attendre que ça baisse encore plus déprimant le marché et accentuant la baisse des prix. En annonçant une stabilisation voire même une hausse légère des prix, le rapport de force entre vendeur et acheteur s’équilibrent.
Cette stratégie fonctionne dans un contexte économique de croissance. Or ici la France sombre dans la récession. Les ménages se désendettent fortement et ne sont pas du tout incités à acheter. Le spectre du chômage accroît cette tendance. Le danger de cette annonce est de se décrédibiliser aux yeux des acheteurs qui n’en feront qu’à leur tête, notamment celui de négocier systématiquement les prix avec les agences.
Baisse des taux d’intérêt : relance du crédit ?
Mais les taux d’intérêt ne baissent-ils pas ? N’est-ce pas un bon indicateur de relance des achats immobiliers ?
Les taux ont certes baissé de presque 1% par rapport à novembre 2008. Mais les conditions ne sont plus les mêmes que durant la belle période : sans un apport de 10% à 20% voire même de 30% selon les dossiers, les banques ne prêtent pas. Avant la crise il est assez courant de pourvoir emprunter 100% de la somme sans apport.
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Publié par jf66michel
avril 8, 2009
De partout la crise du marché de l’immobilier et la chute des prix est constatée. Pourtant, selon le crédit foncier, il manque 1,7 million de logements en France. N’y a t-il pas là une contradiction?
Le problème est que les prix ne correspondent pas à cette demande réelle des ménages. Le prix est excessif. Il y a eu cette habitude de surenchère où les marges étaient très élevées (et le restent encore). Selon l’INSEE et le calcul de CREDOC, les salaires ont augmenté de 4,8% de 1998 à 2005, les prix de l’immobilier de presque 100% ! Cherchez l’erreur ! Certes il y a le crédit, mais les revenus doivent être suffisants pour être capable de rembourser.
Compte tenu de ce manque de logements et de l’existence d’un besoin réel, le terme de crise de l’immobilier est donc bien inapproprié. On assiste plutôt à un ajustement des prix qui doivent correspondre à une réalité de marché. Le temps où, dans certaines régions et certaines villes, on pouvait revendre son bien immobilier le double de son prix d’acquisition au bout de 5 ans est bien terminé. Pas étonnant que la Fnaim (Fédération Nationale de l‘Immobilier) prévoie une baisse des prix de 5% à 10% en 2009. En 2010 la baisse des prix se poursuivra notamment parce que la plupart des prêts relais contractés en 2007, 2008 vont arriver à échéance et ne seront probablement pas renouvelés (vu qu’ils ont déjà été renouvelés d’une année).
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Publié par jf66michel
juin 1, 2008
C’est bien officiel, enfin les professionnels du secteur immobilier admettent la baisse assez forte des prix des logements. Le recul serait de – 4% en 2008 et de – 6% en 2009, selon HSBC.
En fait ce n’est pas vraiment une surprise. Pourquoi ? Depuis 2000 les prix de l’immobilier ont augmenté de 150% environ, le pouvoir d’achat, lui, a plutôt stagné. Enfin ajoutons une forte augmentation des taux d’intérêt à environ 5%. Il y a donc un moment où ceux qui avaient les moyens d’acheter ont acheté. La demande va donc drastiquement se réduire et les problèmes de surendettement des ménages augmenter. Un effet dangereux pour le marché immobilier. Le scénario de l’effondrement des prix est plus probable que la fameuse thèse de l’atterrissage en douceur des prix.
Mais ceux qui sont déjà propriétaire ne peuvent-ils pas bénéficier de cette hausse (un effet richesse) pour acheter un meilleur logement ? Le problème est qu’il faut vendre son logement. Cela paraît simple ? Les compris de vente, eux, se signent relativement facilement ? Sauf qu’un compromis de vente n’est pas une vente. Cela ne garanti pas que le chèque sera là. Bien souvent l’acquéreur doit, lui aussi, vendre son logement pour pouvoir amener ce chèque. Bref c’est comme une cascade de ventes. C’est pour cela qu’en moyenne les ventes (moment où l’annonce est déposée et le chèque encaissé) dépassent l’année. Il y a beaucoup moins de transactions, elles prennent plus de temps à se réaliser. Bref le marché devient « visqueux ». Signe que la baisse des prix va être plutôt brutale, comme il semble être le cas, et se poursuivre encore 2 ou 3 ans (à condition que les taux d’intérêt d’emprunt n’augmente pas non plus).
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Publié par jf66michel
Marché immobilier : comment toute une profession perd sa crédibilité ?
mai 30, 2009Or, il y a quelques semaines en annonçant que les prix de l’ancien augment de 3% cette année, la Fnaim (La Fédération nationale des agents immobiliers) proclamait fièrement que la baisse des prix était une vue de l’esprit !
Mais voilà les faits sont têtus ! «Paris atteint son niveau le plus bas depuis 1986 selon Me Frédéric Dumont, (membre de l’équipe de conjoncture à la chambre des notaires) dans une déclaration faite au quotidien « liberation ».
La faute à la crise financière ?
Comme pour certaines vagues de licenciements dans l’industrie, la crise a bon dos. Pourquoi ? Depuis 1997, les prix de l’immobilier ont été multipliés par trois dans de nombreuses localités d’Ile-de-France. Ce qui illustre une belle poussée spéculative bien au-delà du raisonnable. En même temps le taux d’endettement des ménages n’a jamais été aussi haut en 2008 : la dette a représenté les trois quarts (74,4 %) du revenu disponible. Un record !
En ignorant les faits économiques les plus élémentaires croyant que tout est psychologique, la Fnaim (en annonçant une augmentation de 3 % des prix de l’immobilier) a rendu extrêmes méfiant les acheteurs qui eux feront leur propre opinion. Pire les chiffres émanant de la profession immobilière pourront être perçus comme de la pure propagande.